银行:房奴们,你们清醒一点,存量房贷利率不会降的

自2019年利率市场化之后,锚定房贷利率的五年期市场报价利率(LPR)已经下降了7次,从4.85%一路降到如今的4.2%,累计降了65个基点。

19年之前,房贷利率还要在五年期LPR的基础上再上浮1.1倍,普遍在5%以上,如今反而要减20个基点,平均只有4%上下,房贷利率已经来到史上最低,可见房地产冷到什么程度了。

也就是说,相较疫情前,房贷利率已经至少下降了1个百分点,背着房贷的人都知道这是多么大的优惠,可以更具象化一些(从5%降到4%):

假定100万房贷、30年期、等额本息,则降息前月供为5368元、总利息93万,如今每月只需还4774元,每个月可以少还近600元,总利息更是少了21万,一个城市白领2年的工资。

银行:房奴们,你们清醒一点,存量房贷利率不会降的

如此大额的利息减少使得房贷一族蠢蠢欲动,但只要稍微细想一下就会明白,降低存量房贷利率完全不现实,我们就以宇宙第一行工行举例。

去年,工行的净利息差(平均贷款利率-平均存款利率)为1.73%,作为银行最优质的资产,如果一口气将房贷利率下调1个百分点,工行要损失多少净利润呀?

粗算一下。2022年,工行的个人住房贷款余额为6.43万亿,假定房贷利率从5%下调到4%,则工行要少赚6.43万亿*(5%-4%)=643亿。

而去年工行的总利润也不过3605亿,如果真的下调了房贷利率,工行净利润就要下降近1/5,这哪受得了呀。

银行:房奴们,你们清醒一点,存量房贷利率不会降的

这还只是一家银行的情况。根据央行数据,到今年一季度,全国个人住房贷款余额38.94万亿,如果所有地区的所有银行都调低房贷利率,那整个银行业净利润将减少38.94万亿*(5%-4%)=3894亿。

需要说明的是,这个数字被严重放大了,两个原因:

1.存量的平均房贷利率可能没有5%,因为这中间有不少公积金房贷,利率只有3.25%,比如上面说的工行,去年平均房贷利率就只有4.7%;

2.不光贷款利率,存款利率也在下降,这也能为银行减少一些成本,从而增加利润。

但无论如何,存量房贷利率的下降都意味着银行业净利润的巨大损失,将对银行构成严重利空,换个角度,如果有朝一日真的会下调,银行股肯定会先跌为敬。

再往深一层讲,银行背后是谁,是政府和国家。市场上能看到的银行,都是由国家控股的,持股普遍在7成左右,也就是说,银行是在为国家赚钱,是财政收入的一部分。

银行:房奴们,你们清醒一点,存量房贷利率不会降的

去年,中国整个银行业实现净利率2.3万亿,而各大银行的分红比例基本上在20%—30%之间,就取最小值,则至少为财政上交了2.3万亿*20%*70%=3200亿,是一笔相当规模的收入。

于是,问题就变成了国家有意愿和能力为房贷一族减少一些负担吗?答案显而易见。

首先,这会产生社会公平问题。为有房者减负,那没房的人怎么办,有十套房的岂不是凭空就能发一笔横财,这会导致穷者更穷富者更富,故国家可能没有这个意愿。

其次,国家也没有这个能力。地方政府有多缺钱,就不用我列举了,单是今年内爆出来的,就有慧泊市和乐山大佛拍卖,更不要说持续下滑的卖地收入和屡屡停运的地方公交。

从一开始,这件事就是房贷族的一厢情愿,国家和银行从来没表态过要降低存量房贷利率,说得再难听一点,有人会主动割自己身上的肉施舍给一个素不相识的人吗?

但是,银行不作为并不意味着个人就无能为力,你可以通过提前还贷或将存量房贷置换出来,降低自己的利息支出,具体就要咨询专业人士了。

最后,再说一句房地产,个人建议即便是刚需也不要着急买房,底在哪里没人知道,但现在肯定是在顶上,如果有多套房,跑路还来得及。

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